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2020老许上海新房踩盘——进击的御桥什么时候能到8w/㎡?

      今年以来,每个人都能感受到楼市浪潮重来的暗涌,看着中环旁新房的价格突破9万/㎡大关,大家一边心慌,一边憧憬!   放眼整个中环会发现,只有御桥孤零零的6.7万/㎡摆在那…

 

 

  今年以来,每个人都能感受到楼市浪潮重来的暗涌,看着中环旁新房的价格突破9万/㎡大关,大家一边心慌,一边憧憬!

2020老许上海新房踩盘——进击的御桥什么时候能到8w/㎡?

  放眼整个中环会发现,只有御桥孤零零的6.7万/㎡摆在那里!

2020老许上海新房踩盘——进击的御桥什么时候能到8w/㎡?

  如果你对与御桥的印象还停留在垃圾站和没公办中学,那你一定要看完这篇文章,带你看一个未来初现的御桥

2020老许上海新房踩盘——进击的御桥什么时候能到8w/㎡?

  那是一个雨天,下着今年上海最大的一场雨

  比依萍找她爸要钱那天还大

  比二月红求药那天下的还大

  从11号线御桥站出来,正赶上雨大的那阵,地铁站出口挤了不少人,不知道是在等雨小,还是等待他们的贺涵

  说起御桥,肯定要讲万科海上传奇,这个板块内神一般存在的楼盘在复地活力城开业后,挂牌价来到了8.5万/㎡!

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  万科海上传奇贝壳挂牌价

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  万科海上传奇贝壳成交价

  第二个要讲的就是很多人不喜欢的御中环了,从当年二期198套房源只有32组认筹就能看出来,16%的认筹率确实是丢了浦东中环的人,也丢了御桥的人

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  御中环一期实拍

  当然,御中环二期早已清盘,其6万/㎡出头的价格,跟万科海上传奇一起,组成了御桥截然不同的魔幻两面

  同一板块,次新房价差如此之大,是否存在抹平价差的机会呢?

  带着这个问题,我们来说说让人爱恨交织的御桥

  (老许对于御桥板块的结论在文末,心急的旁友直接拉到底)

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  因为11号线御桥站,所以一般意义上将周边划为御桥板块,而在本地居民和楼市老司机眼里的御桥是分为两部分的:

  御桥和康桥(行政区不同),最大的差别就是学区和城市界面!

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  区位示意图

  但在最新发布的2035浦东总体规划中有明确说明,御桥地区中心主要服务北蔡镇南部地区及康桥镇北部地区

  北蔡南和康桥北CP出道

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  坐地铁11号线到御桥站会发现:从浦三路站到御桥站时间比较长,两站之间的距离足足有3公里,而一般地铁站点之间的距离在1.5公里左右!

  这是因为11号线严御路站的存在,关心御桥的朋友应该知道这个在11号线修建的时候这个为陆家嘴软件园预留的站点!

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  以严御路地铁站和御桥地铁站为核心的御桥雏形初显

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  双核御桥图

  现在核:御桥地铁站

  御桥站附近就是整个板块目前城市界面和配套最完美的地方,学校、商业、办公和双轨交,都是现成的,当然高压线带也是现成的!

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  复地活力城(万科2049商业没拍)

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  红星美凯龙&宜家

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  万科海上传奇旁河流&小道

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  5A办公楼&年底通车的18号线御桥站

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  建平放学了

  未来核:严御路地铁站

  因为13年的时候,周边区域尚未开发,严御路地忒站一直处于预留未启用状态,而如今,陆家嘴软件园一期已经于去年年底正式开始施工!

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  陆家嘴御桥科创园效果图

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  主题购物中心效果图

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  在建一期实拍图

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  在建一期实拍图

  说了很多年的陆家嘴软件园终于是启动了,120万方体量的产业园区开始施工,架势不是一般的大,沿着御桥路两边都是施工塔吊,让人忍不住畅想建成之后的城市界面!

  甲级办公楼

  主题购物中心

  四星级酒店

  专业AI学院

  12年一贯制学校

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  12年一贯制学校

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  科研、办公地块

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  18万方商办综合体

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  科研、办公地块

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  星月办公(在售)

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  御桥路

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  学区对御桥二手房价有多大影响,看建平中学对万科海上传奇和对口小区的二手房价的拉升,华二对前滩、紫竹的拉升,就一目了然了

  御桥有多么盼望学校?

  非建平中学对口小区的孩子可能会被调剂到周浦去上学,你说有多渴望!

  御桥人民苦学区久矣

  这次,它来了

  陆家嘴软件园120万方规划中

  藏了一所12年一贯双语学校

  陆家嘴御桥03A-01地块

  (上海康德双语实验学校

  十二年一贯制双语学校)

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  上海康德双语实验学校效果图

  包含1幢3层幼儿园、1幢5层初中部及小学部、1幢10层高中部及综合楼以及配套地下机动车车库

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  上海康德双语实验学校效果图

  还有一个幼儿园、小学、中学!

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  无论是民办还是公立。很大程度上能解决御桥目前的上学难处境,比照唐镇引进学校的标准,御桥不会差!

  学校恒久远,房子永流传~

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  踩盘的最后一站是上海浦城热电能源有限公司(垃圾站全称)

  垃圾站的存在一直是御桥最大的槽点,无论是本地居民还是吃瓜群众,说起垃圾站都是摇头!

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  到垃圾站的时候,雨小了很多,从门口往里看,就像一个普通的工业厂房,没有大烟囱,没有白烟,只有一块电子屏幕时刻提醒路人,这里不是公园!

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  跟行色匆匆的路人不同,老许站在垃圾站门口站了很久,闻了很久,大口呼吸,没有想象中的晕倒!

  靠近垃圾站30米左右,空气中雨后的清新开始消失,有一股近似无味,仔细品味才能发觉的酸霉味

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  关于垃圾站搬迁的消息大概从10年前就开始传,隔两年来一波好消息,然后又落空,又来,又落空,节奏稳定而持久!

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  zf会议已经决定搬迁

  厂内职工亲口说要搬迁

  搬迁地皮都选好啦

  等等等等

  基本上能想到的花样好消息都出过

  听久了“狼来了”的故事,大家纷纷开始发扬阿Q精神

  现在2020年了,垃圾场2022年肯定搬!

  什么?2022年还没有搬,那肯定是2024年搬了!

  2024年还没有搬,那2026年肯定搬!

  反正以此类推!

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  小道消息不如实地走走,老许整体看下来认为:垃圾站会在2025年前搬迁,甚至会在22年搬迁!

  当然,这不是拍脑袋说说,而是有理由支撑的!你接着往下看

  蹊跷的规划更改

  垃圾场周围地块的规划用地草案公示中,原规划垃圾场附近300米禁止建设人才公寓、专家楼、培训机构等,只规划了科研用地!

  最新修订的公示里,垃圾场隔壁三块地除科研用地外还新增了2800套租赁用房!

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  地块调整公示图

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  以垃圾站为中心300米范围示意图

  浦东zf能让人才们住在这样的环境?

  肯定不成,这已经不是御中环离垃圾站的800米了,直接脸贴脸,所以租赁住宅建成就是垃圾站寿终正寝之时!

  退一步讲,如果说住宅尚且可以忍受一段时间,那垃圾站北边的学校面临的问题就比较严重了, 之前讲过的12年一贯制学校就在垃圾站的斜对面!

  孩子是祖国的花朵,如果不是垃圾站搬迁或是停业,没有一个学校会选址在这里,但是学校已经开始施工了

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  按照施工进度,学校最早22年开始招生,你细品!

  当然,还有陆家嘴集团的助力!

  陆家嘴软件园一期已经开始施工了,预计23年建成!

  密集的规划都在落地!陆家嘴这个火车头已经启动!

  城市界面上已经容不垃圾站存在,拔掉这颗心头刺成全御桥人民十几年的夙愿!

  当然,除了垃圾站还有成群的4S店、工厂厂房和高压线!

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  头盔专卖店

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  沿中环高压线及底部绿化

  老许是不太在意高压线的,除了有碍观瞻,其实并没有太大影响,4S店还在正常营业,短期搬迁可能性不大,至于皮椅、蓄电、香精厂,据说已经有了了搬迁计划,问题不大!

  板块新盘

  目前板块在售新盘有:亲水湾华庭、阳光城愉景公馆等

  待售新盘:仁恒锦绣世纪、御中环三期等

  踩盘之后,当然是去逛吃逛吃,新开业的复地活力城了解一下~

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  从19年开始,楼市基本面就不具备普涨的基础了,板块轮动理论式微,选择越来越重要!

  回答文初的问题:御桥两面的价差是不是能抹平?

  老许的回答是肯定的!

  双核运行加上原本板块缺陷的补足(垃圾站走和好学校来),御桥板块整体的基本面向好,房价抬到8万/㎡应该也就在这两年!

  当然,御桥并不是完美的。

  首先是:御桥板块体量太小,被中外环夹在中间,太限制御桥的发展!后方周浦板块虎视眈眈!

  其次是:御桥缺一个地王项目!看看旁边的周浦小弟,一个保利颂为周浦带来多少曝光!

  老许大胆猜测:接下来4S店搬迁腾出来的地块会有一个地王项目,将御桥的天花板进一步拉高!

  进击中的御桥,未来可期!

  最后放几张随手拍的照片

2020老许上海新房踩盘——进击的御桥什么时候能到8w/㎡?

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  买房子看盘的数量很重要,几百个盘看下来,任何楼盘在你面前都是透明的。

  老许刚开始踩盘的时候,不管是商办、住宅还是小产权房,觉得哪哪都好,恨不得全都买下,但是看得多了,就逐渐开始跳出设计好的包围圈,看开发商不想让人看的,听置业顾问的话外音。

  新手买房没经验,也没时间和精力东瞧西看,你需要一个老司机,如果你正在纠结犹豫,那就赶紧私信我,来聊聊吧!

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作者: 上海热点网

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