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上海我最想买的五套二手房

    这篇文章的来源是因为我在魔都跑盘群里和大家聊天,有人问我,如果上海可以不节制的买,你会买哪五个小区     这其实是一个非常好的问题     当然这个答案如果是落位在汤臣一…

    这篇文章的来源是因为我在魔都跑盘群里和大家聊天,有人问我,如果上海可以不节制的买,你会买哪五个小区

    这其实是一个非常好的问题

    当然这个答案如果是落位在汤臣一品或者佘山紫园,其实这个问题没有意义,反正越贵越好

    所以我想了一想我这些年来看过心动,也是曾经无比心动差一点会入手的二手房

    不过这里先解释下,最后为什么没买都不是因为房子的原因,都是因为时机的错过,合适的时候没有出来好的房源,好的房源我不匹配付款条件诸如此类

    反正错过的都是最美的,对不

    然后有几个声明

    第一我不是上海人,所以我本身对上海地段没有偏好,住哪里都可以的,后面的几个项目分享各位也可以看到刚好都是东南西北都有

    另外这些盘都是二手盘,现在一套一手房源都没有了,所以各位放心都不是广告,每一个小区都是我的真爱

    但愿有生之年我可以把这五个小区都买一套

    好了,开始了,上海五个我最想买的二手项目

 

    01、万科翡翠公园

    我曾经无限接近这个小区,甚至都选好了楼层,但是赶上楼市大好的2015年,所以……房子没有等我

    这也成为我个人买房经历中最大的遗憾

    万科翡翠公园成为整个张江甚至浦东涨幅最好的一个小区,好到一度链家平台不上架这个小区,因为所有的房源在线下都消化掉了

    项目的好当然来自地段,当初万科选中这个上海中环的张江边缘地段,但是后期证明,这块如今成为整个张江发展趋势以及自住条件最好的

    从地段资源上几乎没有短板,甚至在一个成熟地段未来还有发展红利点,张江的双子塔就在区域内构建,张江成为上海浦东中环价值点最高的位置

    而翡翠公园二手破10万的单价也在说明着

    当然,这个项目当初吸引我完全不是因为地段,更加重要的是,这是当年万科all in做翡翠系做的一款最强产品

    我到目前为止依然认为这个项目是上海楼市仅有几个没有短板的项目

    有几个细节点现在来看依然出挑

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    万科翡翠公园的125平米和150平米的两个户型设计的直接奠定了后面上海万科未来5年在户型方面的领先

    现在拿过来看看还是觉得津津有味非常耐看

    这样的户型设计也算是上海楼市里第一次对生活场景开始做出了规划

    比如说餐桌外面的岛台设计,大横厅的客厅规划包括厨房和餐厅的动线规划

    从此户型设计维度大家都开始关注交互空间

    不仅如此,一些后面没有流行开来的争议小细节我也很喜欢

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    比如这款85平米两房的户型,大家仔细看他的冰箱是放在哪里的

    没有在厨房而是在厨房对面特意规划了一个收纳墙,这种设计一边兼顾了冰箱的功能,还考虑到不做饭但是冰箱里放满可乐薯片的年轻人了。

    这种面积不大但要享受的90后,如今的各种生活习性都得到证实

    当然更重要的是对于整个社区的理念,融入了一定的街区的元素。其实我相信很多人在住在高围墙的房子里的时候开始怀念那种烟火气

    而所谓的烟火气背后其实就是街区的消失,而万科翡翠公园的街区感是这样的

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    翡翠公园因为沿袭了美式建筑逻辑,整体的街区感也就有了更多交互空间的美式街区的感觉

    当然这种所谓的感觉并不是样板房呈现在的感觉,这些都是设计出来的

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    整个建筑排布外轮廓都是为绿化所做的退让,与此同时

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    商业的规划使得社区内部呈现一条非常好的步行街

    有场景的商业+好的绿化,整个社区的交互文化就开始呈现出来了。

    这是如今上海很多10万元单价的项目都没办法呈现的,好的社区不仅要有自己的私密性,还是需要一定的社区文化和邻里空间感

    这也是万科翡翠公园让我心动的地方

    02、仁恒河滨花园

    这个项目就不用说了,我不只在一篇文章里提起过这个盘了,那么多年过去了,他在我心中还是一个曼妙女子的样子美丽动人

    仁恒河滨花园的存在是一个时代的特殊,也是因为一群人的坚持

    时代的特殊是刚好赶上2002年上海楼市刚起步但土地大出让的阶段,所以对于各种建筑规范都有各种可商榷的因素

    所以我们如今看到这样行业内独一份的围合式的排布,背后其实是牺牲了一部分建筑底层一二楼的采光

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    建筑规范的允许让这样的建筑排布得到通过,从而换来的是史无前例的景观感受

    关键是整个后续设计也没浪费排布争取出来的绿化空间

    仔细看整个绿化的规划

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    道路一定是裸露在外面的,泳池的边框一定是完整能够看到的

    这么做的目的第一就是让硬质线条本身也成为景观的一部分

    为什么要强调这个,其实对于绿化来说,你在他最茂盛的时候看一定是好看的,但是有没有想过到了换季的时候,到了树叶落叶的时候,你的小区还能看么

    同样的角度,仁恒的房子在冬天是这样的

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    看不到树林,起码还有建筑线条可以看

    我们都知道在样板段里是没有冬天的,但是真实的社区呢,真实的小区365天里,在植被状态不好的时候,泳池、道路、小品这些能否撑起整个景观气场

    没人想过,仁恒想过

    另外仁恒做景观还有一个很重要的逻辑就是:人也是景观的一部分

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    所以我们经常看到一片不知道什么的乔木林

    但是当我们走进了来看之后发现

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    树林下为小孩提供了一片活动的场所

    这是仁恒的理念,你总是能够在步行的道路上找到树荫,一些硬质铺装的角落,你还是能够看到绿化渗透的痕迹

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    关键是,你总是会在社区里看到人

    这就是很奇怪的一点,不论什么时候,在仁恒的小区内总是会有人稀稀落落的在跑步,有小孩子在玩耍,有小年轻在散步

    有人参与的景观才是好的景观,一个住户要看的不是树林,而是场景

    其实这种感觉是很好的,一个社区有人情味才会有幸福感,偶尔有人擦肩而过的喃喃细语就像咖啡馆里玻璃杯碰撞的白噪音一样让人愉悦

    另外一群人的坚持是整个项目的设计驱动,对于整个项目几乎全部都是设计为主导,所有的成本、财务、营销都是执行设计的理念

    这么单一设计驱动放在今天是完全不可能的,后来也有项目想要模仿河滨花园的排布方式,营销第一个站出来这种户型没人要的

    这不是任何公司的问题,如今这个时代已经不允许单纯的设计驱动的模式了,所以这样的大围合式的模式后来在仁恒体系内也不再出现了

    特殊的时代创造了这么一个特殊的产品,在未来很长一段时间内都会是孤品

    03、绿城玉兰花园

    绿城做产品做的好大家都知道,但是遗憾的是绿城在上海没几个项目

    仅有的几个项目背后故事还特别多变得不纯粹

    放眼全上海最纯粹的应该就是唐镇的绿城玉兰花园这个项目了,我是特意开车到了唐镇,真的差点就买了

    要不是对接我的链家小伙看不起人不上心,我估计就下定了,哎这个不展开了

    所以说买二手房真的很多变数

    绿城的产品是真的要二手去看才知道好在哪里

    我看了绿城的几个法式建筑,第一眼确实容易被他的气场所震撼

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    说实话绿城做法式是真的厉害,房子已经交付这么久了,绿化呈现出的秩序感还是那么强烈

    丝毫不逊色如今各种一手房项目的样板段

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    不论是主轴还是分干道的景观,都是如此

    不论是前期的绿植铺设以及后期的养护,都很好的把这样的产品风格很好的传承下来

    能够如此不打折的交付且保养的这么好,在现在的二手房项目里也着实少见

    另外之所以我认为法式产品里绿城是真的做到骨子里血统里,其实很重要的一点就在于细节

    我随手拍的一张照片

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    这是社区一个很角落的地方,地面通往地下车库的自行车通道,应该属于项目内最角落的地方,也是最没必要被关注的地方

    大家有没有仔细看到他的拼接,地面铺设瓷砖的时候在面对转角的处理

    其实面对这些细小的细节,有一百种拼接的方式,用任何细碎的石头都可以处理得好,但是绿城用了最复杂的处理方式:根据坡度的弧度来拼接石材

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    你会发现每一处的拼接都是如此,圆弧的地方所有石材都必须跟着圆弧,坡度的地方所有石材都要跟着坡度

    这是一款产品做了千百次循环之后沉淀下来的肌肉记忆,这种能力是其他开发商里不常有的

    04、古北瑞仕花园

    说到古北瑞仕花园,为什么我想要,最重要的原因就是,他位于黄金城道的最核心位置

    各位知道对于上海来说,黄金城道有多么金贵么

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    我几乎踩过上海大大小小各种马路,这样有烟火气和舒适感的纯步行街道应该算是独一份了

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    在黄金城道的秋天,这里奉行落叶不扫原则,因为这里种的都是这样的银杏

    这里必须要提一下整个古北板块的运营方,也就是古北集团

    为了这条步行街每年的维系投入了大量的维护,相比较整个地产板块都没怎么赚钱的古北集团来说,能有这样的执念实属不容易

    当然面对着这么一条街,有随便做做的长江实业,也有很用心做的,就是那个瑞仕品牌

    不知道各位这块牌子么,这也算是上海楼市一大异类开发商了,很多人都不知道开发商是干嘛的,什么发布会啊媒体推广啊从来不做的,从业者认识的也没几个

    但是很奇怪的是,每一个瑞仕花园都成为上海业主口碑极好的项目,不论是古北瑞仕还是金桥瑞仕还是大宁瑞仕,都是妥妥的板块内的王

    其实你很难说他做的产品哪里好,但是你总是觉得很扎实

    比如说金桥瑞仕,你很难想象对于1.4的容积率,他们不仅没做高低配,还做了纯21层的高层建筑

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    这么做的目的就是把社区绿化做的无比的大

    感觉就是一个理科男不和你说话,就是闷声做自己的产品你爱要不要的感觉

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    古北瑞仕的建筑排布也很任性,两栋点式住宅然后加上一排非标准朝南排布的建筑单体,目的也就是为了营造出社区内良好的社区氛围

    所以在古北瑞仕花园里,不仅在社区内逛还是在外面的黄金城道,整体的感觉都是一以贯之的。一种特别国际化的感觉

    05、大宁金茂府

    说到大宁金茂府,有一件有趣的事情就是这个项目开盘的时候就是我出道的时候

    嗯,我靠文字当饭吃的时间就是2015年了

    后面一路陪伴我看着这个盘成为2015年的年度神盘以及靠着一己之力重塑地产人对大宁的价值认知

    是的,说来你可能不信,当年几乎有70%的人都是不看好大宁的,认为完全没有可能卖上6万

    关键是这些不看好的很大一部分都是地产业内的,现在回过头想想真的是魔幻

    后来,金茂府看着我独立、创业以及开公司,我看着越来越多的项目打着大宁的帽子快速出货

    而我想要买金茂府的原因其实也很简单,这是那时候还叫方兴的开发商重仓上海的第一个项目,所以在公司内部当初有2个不计代价

    第一,一定要不计代价拿下锅炉厂地块,那块刷新认知的上海地王其实总价极限还没到方兴的喉咙口,换句话来说如果想拍,他们可以继续往下走

    第二,一定要不计代价做绿色科技类产品

    第二个比较重要,因为在金茂之前,虽然行业内也有朗诗、当代做绿色科技地产,但是都是小众产品,普通客户完全不知道地源热泵有什么用

    稍微和大家说下地源热泵是什么东西

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    这套东西是一个完全不同于空调硬性制冷或者制热的系统,而是让整个建筑通过这个系统和地面深层土壤一个温度,从而维持冬暖夏凉的感觉

    这是一个体系,并不是建筑盖完之后增加一个精装修的配置,而是和建筑共生的一体,相比较而言技术门槛比较高,几年前绝对是小众产品

    我热爱金茂府很重要的原因就是他们不是第一个做住宅科技系统的,甚至也不能说做的最好的,但却是第一个成功把这种产品理念传播到市场层面

    现在客户层面普遍对这种科技类产品没有抗性,某种程度上都要感谢当年大宁金茂府的偏执

    让科技不再是孤品,让科技为大众服务

    怎么做到的

    其中背后有一个小故事,就是不论朗诗也好当代也好,为什么小众,其实并不是科技大众不认可,而是因为铺设了地源热泵之后墙体内会有大量的毛细管网

    而这种毛细管网如果在传统的板楼里会出现极大的浪费,因为板楼因为折角特别多,所以再铺设工艺上就会很难

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    所以以前你看朗诗的房子就是一个大盒子,其实就是为了可以把毛细管网更好的通到墙体内

    所以很多时候他们的户型就是非常的生硬,存在极大的面积的浪费

    而客户基本没机会接触这套系统,看户型的时候基本就放弃这个项目了

    金茂府当初团队拿到的死命令就是一定要在传统户型里植入地源热泵系统,就是户型必须保证是传统的板楼户型

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    过程多么艰辛多么痛苦就不说了,也正是因为这样的执念,客户在一个自己能够接受的户型产品里开始体验和接受绿色科技类产品

    然后突然发现:哇,原来这套东西这么好

    金茂府后期持续的热销,这套体系成为了至关重要的作用

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    在立住了绿色科技系统这个标签的时候,金茂府其他模块保持优秀的时候,整体的产品势能就变得非常的突出

    标签感和独特性在如今上海楼市里也是独一份的

    而这套系统让金茂府在二手房市场一直保持着溢价。不论边上的一手房如何强调自己静安的身份,这个叫着大宁的金茂府二手房价格已经稳稳的破了十万

    06、

    好了,虽然个人偏好,但是其实背后还是有一点逻辑和大家分享的

    首先可以看出很明显的一点,这几个社区毫无疑问都是好产品,而好产品是能够得到溢价保证的

    从目前的二手房趋势来看,这五个项目的后期涨幅都远高于周边,成为区域内的价值高点

    仁恒河滨花园和他隔壁一街之隔的凯德永远保持着1万元的单价落差,不论周边多少个一手房在卖,大宁金茂府的二手房已经破了十万了,诸如此类的产品溢价在这几个项目里都有出现

    不仅如此,因为产品力被高度认可,这几个社区的二手房抛出来的量非常少,因为二手流通少,其实也就说明了社区被认可

    再提供一个小切面,这几个小区的物业收缴率是非常高的,最夸张的就是仁恒这个项目,整体的收缴率可以做到98%

    好产品力的社区容易形成良性循环,从而越来越好

    这也是我这么久以来码字和大家强调要认产品的一个很重要的原因,另外也是我自己的一个小感觉,

    就是如果,如果一个开发商在全力做产品,背后他一定是看到了地段外人看不到的价值点

    反观所有的项目当初一手期间,其实地段都不是当时市场里的主流地段

    大宁没有金茂府还是客观认知里的闸北,翡翠公园落子的时候还是张江最边缘位置,河滨花园在销售的时候大家对地段还有因为前身是污水处理厂的硬伤

    但是经历过时间的变迁,整个板块都蜕变成了国际化社区。怎么变成的这里不展开,但是如果开发商这么用力的做产品,一定是觉得地段价值有潜力但还差一点点需要产品来补

    这种是特别容易形成价格裂变的,因为好的产品容易形成高端社群,而地段在人群的加持下也会有良性循环,最后实践来看也是如此

    比如大家会发现,这五个项目的学区都很好,整体片区都有一个很好的景观或者市政绿化,这些都是后期慢慢一点一点累积起来的变化

    相信开发商的眼光,他们背后的智囊和眼线比我们想象的还要多,如果愿意发力做产品的,地段价值一定有我们没看懂的利好。如果不是深爱,不会如此投入

    07、

    另外,怎么知道这一款产品会是好产品

    有几个细节可以供大家参考,比如一个开发商新进入一个城市的第一个项目,或者一个项目新开拓一条产品线的第一款产品,或者就是那个公司有点小小的但是老板是设计或者工程出生的

    诸如此类

    最后,其实大家稍微细心点都会发现,这些房子的总价差不多都在1500万的上海

    其实在上海1500万就可以买到相比较地段、产品和户型面积比较综合的房子了,也就是未来可以有比较长一段时间不用置换的房子

    所以……让我们为1500万努力吧,不论我们在哪个位置,都要为这个方向努力

    再往后谁也不知道,但是这个目标我觉得所有人都可以努努力的

    最后的最后,既然我错过了这五个社区,那么大家猜猜我现在住哪里

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作者: 上海热点网

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