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我们通过这个板块,见证了上海市政规划的伟大

  来自看房大将军   在上海西部,中环线到虹桥机场之间的大片地区,自古就以河道为名,俗称新泾乡和北新泾镇。解放后的新泾地界与龙华、真如合并为西郊区,而短短2年后,随着上海县从江苏…

  来自看房大将军

  在上海西部,中环线到虹桥机场之间的大片地区,自古就以河道为名,俗称新泾乡和北新泾镇。解放后的新泾地界与龙华、真如合并为西郊区,而短短2年后,随着上海县从江苏划入上海,西郊区被废除,原来的新泾也一并被划归上海县。

  以目前的地图来看,近至内环线的天山虹桥,远至外环外的华漕三镇,包括中间的西郊古北,原来都属于当时的新泾地界。凭借新泾港、苏州河,这两大优质的水路资源,船运非常兴盛,有第二”十六铺”之称,并以蔬菜种植为其支柱产业,闻名长三角。

  改革开放后,长宁区崛起,新泾也就在这个时间从上海县中析出,划给了长宁。产业结构进行了大幅调整,配套虹桥开发区的建设,工业和仓储物流代替了种植业,居民的职业岗位骤变,实现了更高的收入。不过快速的工业化也导致了环境的污染,那时的新泾一眼望去,黑天、黑地、黑水,成为了那个时代的回忆。

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    新泾港&周家浜

    直到80年代末,哈密路全线辟通、北虹路跨线立交也开始建设,打桩机的轰鸣声宣告了新泾从此迈入了城市化进程。旋即,上海县变成了过去,新泾乡也撤乡建镇,北新泾则被升级为街道,真正意义上,从城郊结合部变成了市区的一部分。

    北新泾在成立街道的同时,也把原来的西侧和东南侧地区划给了新泾镇,从此两个名字雷同的兄弟地块,走上了两条不同的发展道路。

    新泾镇在这三十年内,实现了从农业到工业,再到科技的一连串产业升级。近几年全新成立的临空经济示范区,成为了长宁区最重要的经济引擎;再看北新泾,淡化产业后强化了居住属性,从动迁地基出发,慢慢发展为西部市区最成熟的住宅区之一,轨交和公共路网四通八达。

    虽然北新泾将长宁区唯一的增长极分给了新泾镇,但从地缘上来看,两者并没有实际分家。临空上班的白领可以在北新泾安居乐业;而北新泾的老百姓,也能倚靠大虹桥,充分享受通勤上的优越性和商业繁华。

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    凌空SOHO

    01概况

    北新泾地处长宁区西侧,东起中环内的双流路雨水处理厂、西至淞虹路、南到新渔路,北濒北翟路。在中外环之间,平行于西郊的红色富人区;到城市核心的中央活动区,也不过2公里路程,自身还具备靠近虹桥枢纽的便捷性,可谓内外兼修;恰好又处于交界,与对岸的普陀区隔苏州河相望,前往西北部的上海非常迅速,可谓承南启北。是整个西部上海的地理中心,区位非常优异。

    以90年代新公房为主体的城市界面,居民高密度,但区别于虹口杨浦、金桥世博等等其他的公房聚集地区,北新泾前身为种植苗圃的缘故,在绿化覆盖率上独领风骚。

    整个地区的烟火气浓厚,城建配套和资源丰富,环境宜居。紧邻虹开发和大虹桥两个大型商务区,在家门口即可解决就业。

    北新泾的区域地块方正,总面积很小,主要分为两部分。

    一为天山西路沿线两侧的主要居住区,靠近临空经济园,地铁黄金2号线贯穿;

    二为仙霞西路沿线两侧的生活配套区,提供了医院、商场、学校等大部分城市资源。

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    东:虹桥开发区、中山公园传统市中心

    南:西郊富人区、吴中路万象城商圈

    西:大虹桥核心商务区

    北:临空经济园、长征真北区级商圈

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    02交通

    地铁:

    2号线:北新泾站、淞虹路站

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    淞虹路站

    北新泾目前只有2号线一条地铁,不过区域面积小,已经足够覆盖。并且2号线的价值极高,可以通往上海绝大部分的商务区。北新泾的站点在线路内的位置也很不错,两站就进入了精华段。

    目前从北新泾出发,三站可以换乘3号线4号线,实现内环线横切;一年之后15号线开通,两站换乘,实现中环横切;随着2027年机场联络线和嘉闵线建成,往西三站就可以实现外环横切。另加上13号线的延伸段,未来北新泾在地铁三站范围内,将拥有7条轨交互通的强势配置。

    驾车:

    东西向:北翟路、天山路、仙霞路、虹桥路

    南北向:淞虹路-祁连山南路、外环高架、中环高架、剑河路-合川路、威宁路-泸定路

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    天山西路&淞虹路&中环立交

    该区域路网的贯通状态非常好,跨线桥、路连结城市东西南北。通畅情况下,20分钟能够到达市中心核心区;通过中外环,一举跨越苏州河和延安路,与普陀、北闵行紧密相连;虹桥商务区和新虹桥古北则近在咫尺;即便是往更远的市北或者莘庄方向,都不算特别困难。

    只是因为周边就业区数量多,无论高架闸道,还是地面主干道,车流量都不小,虽然和两个隔壁邻居,金沙江路和吴中路相比,总体要惬意不少,但早晚高峰的堵车总是免不了。

    03商业

    区域内社区综合体:

    西郊百联、申亚珺悦、馥邦购物中心、宜嘉坊、建滔商业广场

    3km内商场:

    新虹桥-天山市级商圈、长征真北区级商圈、长风大悦城

    5km内商圈:

    瑞安虹桥天地、龙湖虹桥天街、中山公园商圈、吴中路万象城商圈、环球港、真如城市副中心、中环百联、江桥万达

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    西郊百联&申亚珺悦&建滔广场

    北新泾的商业综合体数量不算多,只有4个,除了西郊百联之外,也都集中在地铁站旁边。而沿街店铺的密度很高,业态要比长宁中环以内要低端不少,以五金店、洗脚房、小吃店、水果摊为主。主力配套是西郊百联,不临地铁,但人气却一直非常旺盛,也汇聚了当下一些时髦的网红餐饮。申亚珺悦则是入驻了家乐福,方便生活用品的采购。

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    宜嘉坊广场&馥邦购物中心

    迈开脚步,去北新泾区域外逛一圈,就会发现周边的配套其实极度丰度。自身住宅区的定位,使得版块内商业氛围不浓,可3公里内就有市级商圈,5公里几乎覆盖了从内环内到外环外,上海正西方向上所有的消费场所,选择丰富,目不暇接。

    04就业

    区域内就业:

    虹桥临空经济园

    30分钟通勤圈:

    虹桥商务区、虹桥开发区、长风小微企业生态商务区、真如副中心、漕河泾、中山公园、静安寺-南京西路、人民广场、淮海路、徐家汇、陆家嘴、不夜城等

    各类园区

    北新泾虽然作为住宅区,街道内部没有就业区,但是西侧紧靠新泾镇的临空经济区,步行距离仅5-10分钟。这里汇聚了大量互联网企业,提供大量就业岗位,其中不乏携程、美团、爱奇艺等业内巨头。

    临空经济示范区自16年成立以来,不仅仅注目于互联网企业,同时也吸引不少优质的外资企业,博世、联合利华、杜邦、江森自控等全球500强企业,也都在这里建立总部。

    目前临空的就业体量和质量,堪称长宁区内的排头兵。而除了自身的优良就业环境之外,便捷的交通能够覆盖到上海市区的大部分角落,无论在哪里上班,通勤上几乎不存在死角。

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    博世&江森自控&联合利华

    05医疗教育

    区域内医院:

    同仁医院(三乙综合)、长宁区精神卫生中心(二甲专科)

    3公里内医院:

    上海武警总队医院(三甲综合)、儿童医院泸定路院区(三甲专科)、龙华医院天山分院(二甲综合)

    5公里内医院:

    普陀区中心医院(三乙综合)、长宁区妇幼保健院(二甲专科)

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    北新泾区域步行范围有长宁区的招牌综合医院——同仁医院,可以满足日常看病配药需求,和大部分的中环区域保持相当水准。但长宁区的整体医疗资源,在市区当中偏弱,因此3公里甚至5公里范围内,依然没有好的三甲综合医院,都是利用率较低的专科,或者看不好病的部队医院。可以说是长宁区拖了北新泾的后腿。

    小学:

    绿苑小学、适存小学、上海市民办东展小学

    初中:

    西延安中学

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    长宁区小升初采用摇号入学,导致许多对孩子期望较高的新上海人不愿意在长宁置业,流失了很多优质生源,从而使得区内的头部学校竞争力较差。如果以冲击985以上的顶级学府为目标,建议不要选择长宁。不过长宁的教育平均水平不算弱,中考裸考均分并不低。

    北新泾在小学方面有绿苑和适存,附近还有一所民办东展,都是普普通通的学校。中学则重度依赖西延安中学,区内的二线强校,如果能摇号进入,用心读,是可以读出成绩的。延安高中是传统八大,西延安作为干儿子,虽然不及亲儿子东延安,但多少也能得到些照顾。

    06环境

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    新泾公园

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    虹桥临空经济园

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    临空商务大楼&神州智慧天地

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    苏州河沿河健身道

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    长宁民俗文化中心

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    周家浜景观道

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    新泾体育运动场&景观道路

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    北新泾沿街商铺

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    虹桥中关村&爱奇艺大楼&东方国信

    07规划

    大虹桥整体规划

    虹桥主城片区共88平方公里。东至外环路,南至G50沪渝高速,西至G15沈海高速,北至G2京沪高速和闵行区界,涉及长宁、闵行、嘉定和青浦4个区。片区未来将形成“1+3+N”中心体系,包括1个城市副中心,即虹桥主城副中心;3个地区中心,即南虹桥、北虹桥和东虹桥地区中心;N个社区中心,按照15分钟社区生活圈的标准,每个组团内部设置1-2个社区中心。

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    虹桥版块划分

    东虹桥(长宁)是距离机场片区最近的一个版块,也是虹桥临空经济区的一部分。根据规划,虹桥临空经济区将建设面向未来的现代航空港区,形成“一核三区”的总体布局。其中,“一核”指的是虹桥机场1号航站楼精品航站区,“三区”由西至东分别为机场作业区、航空管理与航空服务业集聚区以及临空服务业集聚区。此外,示范区还将实施“人工智能+航空”发展战略,围绕航空服务产业链培育具有临空特色的无人机、智慧物流、机器视觉等新一代人工智能产业。

    近期规划:

    一、北横通道&北翟路快速路

    上海北横通道是东西走向的第二条大动脉,起于北翟路长宁路,止于周家嘴路越江隧道,该通道全长19.1公里。采用地面、地下及少量高架的组合形式,沿线经过长宁区、静安区、普陀区、虹口区和杨浦区五个行政区,再由周家嘴路过江隧道,直连浦东新区。 通道设计车速为60km/h,全线地面道路保留非机动车和行人通行功能。

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    北横通道在建&示意图

    二、宜家荟聚中心

    自18年底,宜家荟聚购物中心全面开工,项目位于福泉路西侧、协和路东侧、金钟路北侧、北翟路南侧,拟建1幢地上8层、地下4层的综合商办体。总建筑面积约43.7万平方米,其中:地上建筑面积约17.9万平方米,地下建筑面积约25.8万平方米,规划设置2700个停车位。这是宜家集团内投资金额最高的综合体项目。

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    宜家建设工地

    紧邻2号线淞虹路站的宜家建设不仅能够一举激活长宁西北角的临空园区,北新泾不再只有百联西郊这一座大型商场,从而进一步提升地区的宜居程度。

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    宜家效果图

    三、光大安石虹桥中心(大融城)

    紧邻2号线淞虹路站,站口就能看到光大安石虹桥的建设工地。总建筑面积17万平方米,含办公、商业、公寓、临空社区配套了四类业态,从项目的效果图来看打破传统盒子mall的封闭模式,配备有空中环廊、南北内街、下沉广场、屋顶花园、晴空球场。

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    光大安石效果图

    虽然因疫情问题有所延迟,但目前已经全部进入复工状态。建成后将与宜家荟聚、建滔商办一起,形成全新的淞虹路区域商圈。

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    光大安石施工现场

    四、地铁十五号线

    上海轨交15号线目前已经实现全线轨道贯通。预计今年底建成。全长42.3千米,起于紫竹高新区站,终到顾村公园站,全线共设30座车站,均为地下车站,途经闵行、徐汇、长宁、普陀、宝山5个行政区,有十余条换乘线路。从北新泾坐3站路就能到娄山关路换乘15号线,非常便利。

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    五、人工智能开放创新平台企业总部建造

    据上海虹桥国际科技产业联合发展有限公司介绍,该地块明确产业发展方向,将重点发展航空服务业、互联网+生活性服务业、人工智能产业及其他高端临空服务业。待项目建成后,会引进一家国家级新一代人工智能开放创新平台企业总部入驻,并在此地块内创设人工智能研究院,打造业内有影响力的人工智能技术创新与应用输出的产业高地。

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    创新平台企业总部效果图

    六、中海新楼盘

    中海的新楼盘,虽然靠近长宁外环线,但该地块却依然足够稀缺。位置距离2号线淞虹路站800米左右,也是货真价实的地铁房。从淞虹路到虹桥2号航站楼一站地铁,到虹桥火车站2站地铁,出行便捷。周边名企扎堆,大量企业员工的存在,会成为主要的购买群体。

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    中海新楼盘在建实况

    中期规划:

    一、机场联络线&嘉闵线

    机场联络线工程线路全长68.6公里,从浦东机场到虹桥机场,两场互达只需40分钟。设虹桥站(既有)、七宝站、华泾站、三林南站、张江站、度假区站、浦东机场站、浦东机场规划航站楼站、上海东站共9个车站,平均站间距8.6公里,预计2027年建成。

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    嘉闵线南起闵行,北至嘉定北站,长约41.6公里,设站 15 座,其中嘉闵线嘉定段长约25.8公里,而未来将会往北延伸至太仓站,预计可以直接与苏州轨交S2、沪通铁路进行换乘。该线串联1号线、2号线、5号线、等多条放射状线路,可提升上海西部地区轨道交通线网的连通性,和机场联络线一样预计2027建造完成。

    这两条线路,从淞虹路站出发,都可以实现3站内换乘。

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    嘉闵线参考线路图

    08人口构成

    北新泾地区,人口结构较为简单。主要有三类,一是早期的动迁户,90年代初期从江苏路、镇宁路、三泾庙等长宁内环棚户区搬来,他们也是区域内人口基数最高的,总体素质参差不齐;二是在市中心上班的中产和长宁土著,买不起天山古北,则选择在北新泾置业;三是在临空或虹桥商务区工作的小中产,相对年轻,租住和二手买入都有相当部分,财富积累并不多,基本上以附近老公房为主要的居住形态,流动性也很大。

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    虹康绿地公园

    09总结

    优势:

    1、周边的商业密度很高,选择丰富。并且区域内未来还将补充宜家荟聚和大融城2个大商场,加上原本的百联、建滔和申亚,综合体总数将达到5个,业态覆盖十分广泛,商业水平不会再是长宁区的垫底选手。

    2、多个大型就业区环绕,步行、轨交或自驾30分钟内,可覆盖上海西南以及市中心的绝大部分的就业区,身外中环外板块,通勤效率极高。

    3、公房的居住环境相对好,多1梯2户,舒适度强于内环老破小。首套刚需易于上车,400万以内,就能够有中环线优质的生活体验。

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    国内外著名企业

    劣势:

    1、目前北新泾属于发展较为成熟的地区,城市面貌定型,不会有较大的变化预期。

    2、区域内的次新房数量太少,品质小区更稀缺,选择太局限,改善需求动力不足。

    3、教育资源一般,头部资源较少。小学普通,而好的初中只有一所,冲击顶级学府乏力。

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作者: 上海热点网

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